В городских районах по всему миру неэффективные офисные здания являются молчаливыми свидетелями изменения экономической динамики и изменения демографических тенденций. Когда-то эти структуры были шумными торговыми центрами, теперь ждут своей следующей жизни, предоставляя уникальную возможность для трансформации. По мере старения населения и изменения предпочтений городской жизни перепрофилирование этих малоиспользуемых активов в динамичные сообщества пожилых людей становится убедительным решением.
По данным глобальной компании по оказанию услуг в сфере недвижимости Jones Lang LaSalle, или JLL, более 20% офисных площадей по всей стране пустует, а в некоторых городах этот показатель еще выше. В Денвере, например, недавно уровень вакантных офисов составил почти 32%. Существует острая потребность в инновационных решениях. В то же время Соединенные Штаты борются с хронической нехваткой жилья. В ответ на эти проблемы идея преобразования офисных помещений в жилые помещения приобрела широкую популярность.
В этой статье исследуются различные факторы, участвующие в этой трансформации: от основ проектирования до партнерских отношений и программ финансирования. Мы изучаем, как перепрофилирование неэффективных офисных зданий в динамичные жилые поселки для пожилых людей может решить проблему избытка офисных площадей и спроса на жилье, а также повысить качество жизни пожилых людей в городской среде.
Тенденции старения городов и реконструкции
Пустующие офисные здания и исторические школьные здания в городских районах представляют собой идеальные условия для пожилых людей, обеспечивая лучший доступ к общественному транспорту, здравоохранению, пешеходному образу жизни и услугам. За последние два десятилетия молодые люди значительно переключились на городскую жизнь, движимую удобством и динамичностью. Опустевшие гнездовья и пожилые люди во главе со старейшими поколениями бэби-бумеров также приняли городскую жизнь, отдавая предпочтение пешеходной доступности и близости к удобствам. Поскольку ожидается, что в ближайшие 20 лет численность населения старше 65 лет удвоится, существует растущая необходимость пересмотреть роль жилищного строительства пожилых людей в городской среде.
Понимание меняющихся предпочтений пожилых людей и пенсионной экономики имеет решающее значение для определения пригодности существующих зданий для преобразования в вспомогательные помещения. Бэби-бумеры отходят от идеи переезда в конкретные пенсионные сообщества, предпочитая активное участие в различных сообществах. Крупные мегаполисы, такие как Вашингтон, округ Колумбия, Нью-Йорк и Чикаго, возглавляют городскую реконструкцию с помощью адаптивных стратегий повторного использования, создавая устойчивую и ориентированную на сообщество среду.
Социальный образ жизни пожилых людей существенно влияет на дизайн и удобства поселений пожилых людей, особенно в городских районах. Использование местных удобств, таких как магазины розничной торговли и медицинские учреждения, повышает общую привлекательность и функциональность жилых комплексов для пожилых людей в городских условиях, одновременно компенсируя первоначальные затраты на строительство.
Находим подходящее здание
Здания по всей стране, которые перед пандемией были преобразованы из офисов в жилые дома, чему часто способствовали налоговые льготы и местные льготы еще до пандемии, как правило, имеют общую эстетику. Они излучают историческое очарование, имеют стройные формы, высокие потолки и перфорированные окна, напоминающие архитектуру начала 20-го века.
Эти здания, построенные в начале 20-го века, поддаются более простой перестройке благодаря своему оригинальному дизайнерскому замыслу, согласующемуся с современными принципами планировки квартир. Как офисные помещения столетней давности, так и современные квартиры придерживаются одного и того же практического правила: ни одно внутреннее пространство не должно находиться на расстоянии более 25–30 футов от работающего окна, что обеспечивает достаточное количество естественного света и вентиляции.
В настоящее время наши команды сотрудничают с клиентами для оценки и испытаний различных геометрических форм зданий, что является начальным шагом в этом процессе.
Создание динамичных сообществ для пожилых людей требует пристального внимания к основам дизайна, уделяя приоритетное внимание комфорту и благополучию жителей. Такие факторы, как освещение, вентиляция и расположение полов, существенно влияют на пригодность для жизни этих помещений. Достаточное естественное освещение и вентиляция создают уютную атмосферу, способствуя физическому и эмоциональному благополучию жителей. Кроме того, хорошо спроектированная напольная плита имеет решающее значение для размещения многофункциональных удобств, повышающих общее качество жизни в обществе.
Конкретные соображения по проектированию имеют решающее значение для обеспечения структурной пригодности при оценке офисных зданий для переоборудования в жилье. Размер и форма перекрытия здания играют решающую роль в определении его потенциала для переустройства. Хотя в старых офисных зданиях обычно имеются открывающиеся окна для максимального увеличения естественного света и вентиляции, большие перекрытия, предназначенные для офисных помещений открытой планировки, могут создавать проблемы. Однако здания прямоугольной формы имеют преимущества: они позволяют максимально использовать свет и минимизировать потери пространства при адаптивном повторном использовании.
Форма плиты пола в старых зданиях, будь то пончик, L-образная форма или узкие стержни, предлагает широкие возможности для освещения и вентиляции благодаря большой площади внешней поверхности. Соблюдение строительных норм и правил, таких как необходимость наличия эркеров и окон в каждой жилой комнате, имеет важное значение. Кроме того, соображения, касающиеся строительных систем, включая расстояние между структурными сетями и модернизацию систем отопления, вентиляции и кондиционирования, обеспечивают оптимальную функциональность и комфорт для жильцов.
При перепрофилировании зданий в жилые комплексы для пожилых людей необходимо учитывать несколько факторов. Структурная сетка должна соответствовать типичному жилому пространству, а плиты пола должны обеспечивать достаточное естественное освещение и вентиляцию. Расположение ядра и вертикальная циркуляция должны обеспечивать легкий доступ к квартирам, а системы HVAC должны поддерживать эффективное использование жилых помещений.
Переосмысление исторических школ для жизни пожилых людей
По всей стране исторические школы обретают новую жизнь в качестве сообществ для пожилых людей. Эта тенденция адаптивного повторного использования предлагает уникальное решение для удовлетворения растущего спроса на жилье для престарелых, сохраняя при этом заветные общественные достопримечательности.
Почему школы? Бывшие школы часто могут похвастаться просторными классами, высокими потолками и обильным естественным освещением — идеальными атрибутами для проживания пожилых людей. Существующие объекты, такие как аудитории и спортивные залы, можно превратить в места общего пользования для общения и занятий.
Кроме того, в некоторых школах могут быть уже существующие функции, отвечающие потребностям пожилых людей в доступности, например, более широкие коридоры. Преимущества для общества Адаптивное повторное использование вдыхает новую жизнь в исторические здания, создавая у жителей и сообщества чувство связи с прошлым. Сохранение и включение архитектурных деталей в дизайн может создать очаровательное и наполненное характером жилое пространство.
Совмещенные услуги и удобства
Процветающие сообщества пожилых людей используют совместно расположенные услуги и удобства для удовлетворения разнообразных потребностей жителей. Медицинские центры, спортивные залы, кафе и бистро, расположенные на территории жилого комплекса или рядом с ним, обеспечивают удобный доступ к основным услугам, одновременно укрепляя чувство общности и принадлежности.
Совместное развитие этих удобств повышает общую привлекательность сообществ пожилых людей и способствует их динамичности и устойчивости.
Экологичность является одним из значительных преимуществ повторного использования существующего строительного фонда, поскольку это экономит строительные отходы и уменьшает количество углерода (углеродный след тех материалов, которые уже присутствуют в существующем здании). Кроме того, показатели устойчивости и благополучия, включая LEED и WELL, обычно предусматривают специальные условия для повторного использования, которые легче получить, чем строить новые, что еще больше стимулирует разумное повторное использование. Адаптивное повторное использование дает преимущества в области устойчивого развития, включая сокращение строительных отходов и содержания углерода, что делает его экологически ответственным вариантом для создания динамичных сообществ пожилых людей.
Соблюдение правил парковки и зонирования жизненно важно для плавной интеграции жилых комплексов для пожилых людей в существующие городские ландшафты. Сбалансированное соотношение парковочных мест дает сообществам возможность добавлять удобства для пожилых людей, такие как зеленые насаждения, парки для собак и многое другое.
Строительная конструкция, механика, электрика и сантехника
Структурная пригодность является основным фактором для проектов адаптивного повторного использования, при этом структурная система здания играет важную роль. Некоторые структурные системы, такие как композитные стальные/бетонные перекрытия, обеспечивают большую простоту модификации, чем бетонные перекрытия с постнапряжением. Кроме того, важны такие факторы, как размеры окон, планировка и расположение, поскольку могут потребоваться структурные изменения для соответствия требованиям дневного света и зонирования.
Технологические достижения, такие как 3D-лазерное сканирование, произвели революцию в строительной отрасли, обеспечивая точные измерения и снижая риск противоречий в дизайне и планировке. Такой подход, основанный на данных, позволяет лучше понять переменные проекта, что в конечном итоге приводит к более точному составлению бюджета и управлению рисками.
Раннее сотрудничество и совместная работа архитекторов, инженеров и подрядчиков с обширным опытом комплексной реконструкции имеют важное значение для навигации при перепрофилировании офисных зданий в жилые комплексы для пожилых людей. Такое сотрудничество позволяет оценить структурную целостность здания и инженерную инфраструктуру, позволяя разработчикам и архитекторам эффективно планировать модернизацию и адаптацию.
Затраты и программы государственного финансирования
Хотя перепрофилирование офисных зданий в жилые комплексы для пожилых людей дает многочисленные преимущества, соображения стоимости остаются значительными. Модернизация существующих структур для удовлетворения уникальных потребностей пожилых людей требует значительных инвестиций в реконструкцию, модернизацию инфраструктуры и развитие удобств. Программы государственного финансирования, включая налоговые льготы и льготы, имеют решающее значение для обеспечения финансовой жизнеспособности этих проектов. Застройщики заинтересованы в реализации инициатив по адаптивному повторному использованию, которые принесут пользу как сообществам, так и жителям.
Крайне важно ориентироваться в программах штата и города, предлагающих финансирование дополнительных налогов для жилых проектов и гранты для предприятий наземного уровня, таких как продуктовые магазины, для поддержки жителей. Кроме того, большинство проектов используют для финансирования налоговые льготы на жилье для малоимущих и исторические налоговые льготы. Эти источники финансирования помогают компенсировать затраты на перепрофилирование офисных зданий в динамичные поселения для пожилых людей. Министерство жилищного строительства и городского развития США также опубликовало уведомление о возможности финансирования, объявив об исследовании переоборудования офисов в жилые помещения после пандемии.
Заключение
Перепрофилирование неэффективных офисных зданий и пустующих исторических школ в динамичные жилые сообщества для пожилых людей представляет собой преобразующую возможность оживить городские пространства и удовлетворить растущие потребности стареющего населения. Интегрируя основы проектирования, совмещенные услуги и раннее сотрудничество с партнерами-разработчиками, разработчики могут создавать инклюзивные и устойчивые сообщества, которые повышают общее качество жизни пожилых людей.
Программы и стимулы государственного финансирования еще больше поддерживают жизнеспособность этих проектов, гарантируя, что малоиспользуемые офисные здания обретут новую жизнь в качестве ярких центров жизни пожилых людей.
Кристиан Фусси, AIA, LEED AP, руководитель фирмы по планированию, архитектуре, ландшафтной архитектуре, дизайну интерьеров и графическому дизайну окружающей среды Hord Coplan Macht, офисы которой расположены в Балтиморе; Чарльстон, Южная Каролина; Шарлотта, Северная Каролина; Денвер; Хилтон-Хед-Айленд, Южная Каролина; и район метро Вашингтона, округ Колумбия. Он родился и получил образование в Германии, курировал и управлял сложными проектами в Европе, Северной Америке, Южной Африке и на Дальнем Востоке.
Опыт Fussy включает в себя широкий спектр проектов: от высотных многоквартирных домов до проектов в сфере гостеприимства и здравоохранения. Его опыт работы в условиях проживания и ухода за пожилыми людьми охватывает крупномасштабные сообщества постоянного ухода за пенсионерами / планами жизни, независимое проживание, проживание с престарелыми, квалифицированный уход, краткосрочную реабилитацию и среду специального ухода, а также отдельно стоящие роскошные активные сообщества для взрослых. Fussy часто выступает на отраслевых мероприятиях и занимается исследованиями потребителей и инновациями.
Мнения, выраженные в каждом Жизнь пожилых людей Макнайта гостевая колонка принадлежит автору и не обязательно принадлежит Жизнь пожилых людей Макнайта.
Есть идея колонки? Ознакомьтесь с нашими правилами подачи здесь.